يُعد عقد الإيجار من العقود الملزمة لطرفيه؛ فيلتزم المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعقار، ويلتزم المستأجر بدفع الأجرة واستعمال المأجور وفق الغاية والشروط المتفق عليها. وإذا أخل أحد الطرفين بالتزام جوهري، فقد يحق للطرف الآخر طلب فسخ عقد الإيجار والتعويض عند توافر موجباته.
ما العقود التي تخضع لشروط عقد الإيجار؟
تنص المادة (5/ب) من قانون المالكين والمستأجرين رقم (11) لسنة 1994 وتعديلاته على أن عقود الإيجار المبرمة بتاريخ 31/8/2000 وما بعده تحكمها شروط العقد المتفق عليها، سواء أكان العقار مخصصًا للسكن أم لغيره.
وبناءً على ذلك، يحتل عقد الإيجار أهمية أساسية في تحديد التزامات الطرفين، ومواعيد دفع الأجرة، وغاية استعمال المأجور، وشروط التجديد، والحالات التي تجيز طلب الفسخ.
متى يجوز طلب فسخ عقد الإيجار؟
يجوز طلب فسخ العقد أثناء سريانه إذا أخل أحد الطرفين بالتزام تعاقدي جوهري ولم يقم بتنفيذه بعد إعذاره وفقًا للأصول. ومن أبرز الحالات التي قد تبرر طلب الفسخ:
- امتناع المستأجر عن دفع الأجرة المستحقة أو تكرار التأخر في دفعها.
- استعمال المأجور لغير الغاية المحددة في العقد.
- إجراء تغييرات جوهرية أو إلحاق أضرار بالمأجور خلافًا لشروط العقد.
- تأجير المأجور من الباطن أو تمكين الغير من إشغاله خلافًا لشرط صريح.
- مخالفة أي التزام أساسي نص عليه عقد الإيجار.
- إخلال المؤجر بالتزامه بتمكين المستأجر من الانتفاع بالمأجور وفق المتفق عليه.
ولا تؤدي كل مخالفة بسيطة إلى فسخ العقد؛ إذ تنظر المحكمة في طبيعة الالتزام، وجسامة الإخلال، وشروط العقد، والبينات المقدمة في الدعوى. عرض المحتوى على محامٍ لتحديد الوصف القانوني والجهة المختصة والإجراء المناسب.
هل يجب توجيه إنذار عدلي قبل طلب الفسخ؟
الأصل أن يُعذر الطرف المخل قبل المطالبة بفسخ العقد، وذلك بتوجيه إنذار عدلي يبين المخالفة ويطلب تنفيذ الالتزام خلال المدة المحددة.
وإذا تضمن العقد شرطًا يقضي باعتباره مفسوخًا من تلقاء نفسه عند الإخلال، فإن هذا الشرط لا يعفي من الإعذار إلا إذا نص العقد صراحةً على الإعفاء منه. لذلك يجب فحص صياغة العقد بدقة قبل إقامة الدعوى.
ما الفرق بين فسخ العقد وانتهاء مدة الإيجار؟
فسخ عقد الإيجار يقع بسبب إخلال أحد الطرفين بالتزاماته أثناء مدة العقد، ويحتاج في الأصل إلى حكم قضائي ما لم يوجد اتفاق قانوني صحيح يقضي بالفسخ التلقائي.
أما انتهاء مدة الإيجار فلا يُعد فسخًا؛ لأن العقد ينقضي بانتهاء المدة المتفق عليها. وإذا امتنع المستأجر عن تسليم العقار بعد انتهاء المدة، فيجوز للمؤجر، عند توافر شروط المادة (19) من قانون المالكين والمستأجرين، اتباع إجراءات استرداد المأجور، ومنها توجيه إخطار للمستأجر ومنحه المدة القانونية. عرض المحتوى على محامٍ لتحديد الوصف القانوني والجهة المختصة والإجراء المناسب.
ما المطالبات التي يمكن تقديمها مع دعوى الفسخ؟
يجوز أن تتضمن الدعوى، بحسب وقائعها وشروط العقد، المطالبة بما يأتي:
- فسخ عقد الإيجار.
- إلزام المستأجر بتسليم المأجور خاليًا من الشواغل.
- المطالبة بالأجور المستحقة وغير المدفوعة.
- المطالبة بالتعويض عن الأضرار المثبتة.
- المطالبة بالشرط الجزائي إذا ورد في العقد، مع مراعاة سلطة المحكمة في تقديره.
أسئلة شائعة:
هل يستطيع المؤجر إخراج المستأجر بنفسه؟
لا يجوز للمؤجر تغيير الأقفال أو قطع المياه أو الكهرباء أو استعمال الضغط لإجبار المستأجر على المغادرة، وإنما يجب اللجوء إلى الإجراءات القضائية المقررة قانونًا.
هل دفع الأجرة بعد إقامة الدعوى يمنع الفسخ؟
يتوقف ذلك على شروط العقد، وتاريخ الدفع، وطبيعة الإخلال، ومضمون الإنذار العدلي، وما إذا كان الوفاء قد تم ضمن المهلة المحددة. وتبقى المحكمة صاحبة الصلاحية في تقدير أثر الوفاء المتأخر. عرض المحتوى على محامٍ لتحديد الوصف القانوني والجهة المختصة والإجراء المناسب.
هل ينطبق الحكم نفسه على العقود القديمة؟
لا؛ فالعقود المبرمة قبل 31/8/2000 تخضع لأحكام خاصة تتعلق بالاستمرار القانوني وأسباب إخلاء المأجور، ولذلك يجب تحديد تاريخ العقد قبل اختيار نوع الدعوى والإجراء القانوني المناسب.
* تنويه: هذه المقالة للمعلومات القانونية العامة، ولا تغني عن مراجعة عقد الإيجار ودراسة وقائع النزاع والإنذارات والمواعيد القانونية في كل حالة على حدة. عرض المحتوى على محامٍ لتحديد الوصف القانوني والجهة المختصة والإجراء المناسب.
المحامي مهدي يوانسة – محامٍ ومستشار قانوني في إربد